Ley Devuélveme Mi Casa:

Ley Devuélveme Mi Casa: El rol clave de la Firma Electrónica Avanzada

Cómo ordenar, firmar y conservar los antecedentes de un arriendo para actuar con mayor claridad

La morosidad puede transformar un arriendo que parecía sencillo en un problema costoso y desgastante. Para propietarios y corredores de propiedades, contar desde el inicio con un contrato claro y una documentación bien respaldada es una forma concreta de reducir incertidumbres.

La Ley N.º 21.461, conocida como Ley Devuélveme Mi Casa, incorporó herramientas judiciales para abordar el cobro de rentas impagas y la restitución del inmueble. En este escenario, la Firma Electrónica Avanzada (FEA) puede aportar orden, trazabilidad y respaldo documental, siempre dentro de los requisitos legales aplicables.

¿Qué es la Ley Devuélveme Mi Casa?

La Ley N.º 21.461 incorporó un procedimiento monitorio para el cobro de rentas de arrendamiento impagas y la restitución consecuencial del inmueble. Su objetivo es ofrecer una vía judicial específica para que el arrendador solicite el pago de lo adeudado y, cuando corresponda, la devolución de la propiedad.

El procedimiento no significa que todo desalojo ocurra automáticamente dentro de 10 días desde la presentación de la demanda. Primero deben cumplirse las etapas judiciales correspondientes y la notificación al arrendatario. Si el tribunal admite la demanda, el arrendatario dispone de 10 días corridos para pagar, oponerse o cumplir lo requerido.

1.    El tribunal revisa la presentación y, si corresponde, admite la demanda monitoria.

2.    El arrendatario debe ser notificado y cuenta con 10 días corridos para pagar, oponerse o cumplir lo requerido.

3.    Si existe oposición, el tribunal deberá conocerla conforme a las reglas aplicables al caso.

4.    El lanzamiento puede ordenarse posteriormente, si corresponde, una vez cumplidas las etapas y condiciones judiciales pertinentes.

El contrato es la primera línea de defensa

Un contrato completo facilita acreditar quiénes participan, qué inmueble se arrendó y cuáles eran las condiciones acordadas. Antes de firmar, conviene revisar que incluya, al menos, los siguientes antecedentes:

·         Partes: individualización completa del arrendador, arrendatario y codeudor solidario.

·         Inmueble: descripción exacta, rol, comuna, bodega y estacionamiento, cuando corresponda.

·         Condiciones económicas: renta, fecha y medio de pago, además del mecanismo de reajuste.

·         Duración: plazo del contrato y causales de término.

·         Garantía: monto y condiciones para su devolución.

Artículo 20 de la Ley N.º 18.101: el requisito que no se debe pasar por alto

En los contratos escritos regidos por la Ley N.º 18.101, las firmas deben ser autorizadas por un notario público. Además, el notario debe solicitar los títulos que habilitan al arrendador para ceder el uso del inmueble.

El artículo 20 exige explícitamente que las firmas sean autorizadas por un notario público, quien además tiene la obligación legal de solicitar los títulos que demuestren que el arrendador es dueño o está habilitado para arrendar la propiedad

¿Qué pasa si firmo solo con FEA (sin notario)?

·         El contrato sigue siendo válido: Legalmente el contrato existe, es vinculante y sirve como prueba ante un tribunal.

·         Traba en el juicio monitorio: Aunque algunas Cortes de Apelaciones han aceptado demandas basadas en contratos con FEA sin pasar por notario, la redacción literal de la ley faculta al juez a exigir que el contrato esté autorizado ante notario para constituir el "antecedente suficiente" inmediato. Si no lo está, el proceso de desalojo rápido se puede complicar o retrasar sustancialmente.

Los contratos autorizados ante notario constituyen un antecedente suficiente para ejercer la demanda monitoria. Por eso, no basta con tener un archivo firmado: también es importante verificar que se haya cumplido la autorización notarial exigida por la ley y que quien arrienda tenga facultades para hacerlo.

Si firma un corredor o administrador, sus facultades deben estar respaldadas por un mandato u otro título pertinente. Ese respaldo ayuda a demostrar que actúa válidamente en representación del propietario o de quien tiene derecho a ceder el uso del inmueble.

¿Qué aporta realmente la Firma Electrónica Avanzada?

La FEA puede fortalecer la documentación digital del arriendo. Su valor está en ayudar a acreditar la identidad de quien firma, la autoría del acto y la integridad del documento, además de permitir detectar modificaciones posteriores y conservar una trazabilidad de la firma.

La Ley N.º 19.799 reconoce efectos jurídicos a los instrumentos electrónicos suscritos con FEA. Cuando corresponda, la fecha del documento debe acreditarse mediante fechado electrónico, para dejar constancia verificable del momento en que se realizó el acto.

¿Cómo puede ayudar CasaInversión?

CasaInversión puede apoyar un flujo de trabajo más ordenado para la preparación y gestión documental de un arriendo, sin reemplazar la revisión profesional que requiera cada situación. Un proceso prudente puede considerar estos pasos:

1.    Completar o cargar el contrato con la información del arriendo y de sus participantes.

2.    Reunir el certificado de dominio y los títulos o mandatos que acrediten la facultad para arrendar.

3.    Incorporar esos antecedentes al expediente digital cuando el servicio lo permita.

4.    Enviar el contrato a las partes para su firma electrónica.

5.    Verificar si el servicio contratado incluye la autorización notarial o si es necesario gestionarla aparte.

6.    Conservar el archivo electrónico original y sus constancias de firma, fechado y autorización.

La alianza comercial informada con TuFirma Digital SpA puede formar parte de esta propuesta de digitalización. De todos modos, el uso de una plataforma no garantiza por sí solo un resultado judicial ni reemplaza la evaluación de los antecedentes del caso.

Documentos y respaldos que conviene conservar

Una carpeta física o digital bien ordenada facilita responder ante dudas, incumplimientos o trámites posteriores. Conviene conservar:

·         El contrato original.

·         Las constancias o certificados de Firma Electrónica Avanzada.

·         El fechado electrónico, si existe.

·         El certificado de dominio vigente.

·         Los títulos habilitantes y el mandato de administración, cuando corresponda.

·         Los comprobantes de pago y las comunicaciones relevantes entre las partes.

La vigencia o antigüedad exigida para un certificado de dominio debe confirmarse en cada trámite con el notario, el tribunal o el asesor jurídico correspondiente. No existe que deba asumirse como regla general que siempre tenga una antigüedad máxima de 30 días.

Preguntas frecuentes

¿Qué pasa si tengo un contrato antiguo? Un contrato antiguo no queda necesariamente sin valor por el solo paso del tiempo. Sin embargo, conviene revisar si refleja las condiciones actuales, si identifica correctamente a las partes y el inmueble, si cuenta con las firmas y autorizaciones que correspondan y si quien arrendó tenía facultades para hacerlo. Según el caso, puede ser recomendable actualizarlo, celebrar un anexo o suscribir un nuevo contrato con asesoría competente.

¿Cuál es la diferencia entre Firma Electrónica Simple y FEA? Ambas pueden utilizarse para suscribir documentos electrónicos, pero la FEA entrega mayores mecanismos de identificación, autoría, integridad y trazabilidad. La Ley N.º 19.799 reconoce efectos jurídicos a los instrumentos electrónicos suscritos con FEA. 

¿El arrendatario puede oponerse? Sí. Si el tribunal admite la demanda monitoria y el arrendatario es notificado, dispone de 10 días corridos para pagar, oponerse o cumplir lo requerido. La oposición debe ser conocida y resuelta conforme a las reglas y antecedentes del procedimiento.

¿Cómo acredita sus facultades un corredor? Debe respaldar su actuación mediante un mandato u otro título pertinente que demuestre que puede actuar por el propietario o por quien está habilitado para ceder el uso del inmueble. Ese respaldo debe conservarse junto con el contrato y los demás antecedentes.

¿La FEA reemplaza al notario? Aunque el uso de FEA permite celebrar contratos de índole civil o comercial dado que la ley 19.799 le otorga valor legal y probatorio de plena prueba. La FEA puede aportar evidencia sobre identidad, autoría, integridad y trazabilidad del documento, pero no reemplaza por sí sola la autorización notarial que exige el artículo 20 de la Ley N.º 18.101 para los contratos escritos regidos por esa ley.

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